SECTEURS — IMMOBILIER
CE QUE VOUS DÉTENEZ
La lutte contre le blanchiment vous impose d’identifier chaque client et chaque contrepartie, de vérifier leur identité sur pièce probante, d’en conserver copie et d’établir un profil de risque. Vous n’avez pas le choix : ces obligations sont la condition de votre agrément.
Résultat : la loi vous contraint à constituer et à garder exactement ce qu’un usurpateur recherche.
Copies de cartes d’identité, justificatifs de revenus, origine des fonds, coordonnées bancaires complètes. Assemblés dans un même dossier, ces éléments permettent bien davantage qu’une fuite d’identifiants isolés.
S’y ajoutent les mandats de gestion, les baux, les états des lieux, et l’accès au compte de tiers sur lequel transitent les fonds de vos clients.
POURQUOI LES AGENCES SONT VISÉES
Depuis 2014, l’argent liquide est totalement proscrit dans l’achat d’un bien immobilier. Le prix ne peut être réglé que par virement ou par chèque, et chaque contrat de vente doit indiquer le compte dont provient le paiement.
Cette règle a assaini le marché. Elle a aussi concentré tout le risque sur un seul canal.
Chaque dossier contient désormais des coordonnées bancaires écrites noir sur blanc, dans des documents qui circulent par messagerie entre l’agence, l’acquéreur, le vendeur, la banque et l’étude notariale. Il suffit qu’une seule de ces boîtes soit accessible pour que le numéro de compte devienne modifiable.
À cela s’ajoute la nature des montants. Un acompte représente souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros, et un solde plusieurs centaines. Peu de professions offrent un tel gain pour un message bien tourné.
CE QUE LA LOI VOUS IMPOSE
Votre agrément vous soumet à un code de déontologie, à une assurance professionnelle, à un cautionnement et à l’usage d’un compte de tiers. S’y ajoutent les obligations anti-blanchiment, auxquelles la déontologie renvoie explicitement : un manquement de ce côté peut être qualifié d’infraction déontologique, avec des sanctions pouvant aller jusqu’à l’interdiction d’exercer.
Aucun de ces textes ne vous dit comment protéger vos accès. Tous supposent que vous le fassiez.
Le règlement européen sur les données personnelles vient s’ajouter à l’ensemble. Il impose de notifier certaines violations dans des délais courts — ce qui suppose de savoir ce qui a fuité, quand, et ce que cela permet d’atteindre.
C’est précisément le point où la plupart des agences sont démunies : elles disposent de procédures rigoureuses pour identifier leurs clients, et d’aucun moyen de savoir si leurs propres accès circulent.
CE QUI ARRIVE CONCRÈTEMENT
Un acquéreur reçoit, entre la signature et le versement, un message reprenant vos références de dossier et rectifiant le numéro de compte. Rien ne détonne : il attendait précisément cette information.
Les copies que vous êtes tenu de conserver constituent, rassemblées, de quoi ouvrir un crédit ou signer à la place de quelqu’un. Leur valeur ne tient pas à chaque pièce, mais à leur réunion.
Un accès à vos outils de gestion locative permet de modifier les coordonnées de versement des loyers. Le propriétaire ne s’en aperçoit qu’au terme du mois suivant, parfois du trimestre.
Dans aucun de ces cas votre agence n’a été forcée. Un identifiant valide a suffi.
Et cet identifiant ne se trouve pas chez vous. Il circule dehors, depuis un moment, sans qu’aucun de vos outils ne regarde dans cette direction.
CE QUE NOUS DÉTECTONS
Notre surveillance continue recherche tout ce qui permettrait d’entrer dans vos outils ou d’écrire à vos clients en votre nom.
Les identifiants de vos agents et de votre administration, y compris les comptes ouverts sur des services tiers avec une adresse de l’agence. Les accès à votre logiciel de gestion, à vos portails de diffusion d’annonces et à vos outils de gestion locative. Les adresses professionnelles de l’agence, qui servent à s’adresser à vos acquéreurs. Et les accès aux plateformes que vous n’hébergez pas : quand un éditeur est compromis, ce sont les identifiants de ses agences clientes qui se retrouvent en circulation.
Pour chaque menace : sa provenance, sa date, le service qu’elle ouvre, et ce qu’il faut traiter en priorité.
Ce travail d’analyse aboutit à une marche à suivre plutôt qu’à une alerte. Nous fixons l’objectif ; la mise en œuvre revient à votre équipe technique, qui connaît votre installation. Rien à installer, aucun accès à vos systèmes. Nous convenons du périmètre et de la formule adaptée à votre agence, et la surveillance démarre.
CE QUE ÇA CHANGE AU QUOTIDIEN
Apprendre qu’une adresse de l’agence circule permet de renforcer la confirmation téléphonique des coordonnées bancaires, au moment précis où une tentative devient plausible.
Votre agrément dépend du respect de vos obligations. Un dispositif de surveillance actif et daté démontre une diligence, là où une déclaration de bonne foi ne pèse pas lourd.
Les assureurs examinent de près les professions où transitent des fonds qui ne leur appartiennent pas. Ce que vous surveillez entre dans leur appréciation du risque.
Vos collaborateurs sont soumis aux mêmes obligations que vous. Un constat portant sur un compte identifié rend la conversation autrement plus concrète qu’un rappel général.
QUESTIONS FRÉQUENTES